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取消公摊面积大势所趋

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2019-08-2410:19:18来源:北青网

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你不知道这个模糊的“建筑面积”中,属于自己的利益范围在哪里,但又不得不另外花一笔钱买不需要的东西。

2月18日《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。

提到套内使用面积、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、公摊系数这些概念,购房者往往觉得很熟悉,但实际上购买房屋时,这些概念背后隐藏着哪些关键信息却又感到模糊。

让我们再来明确一下这些概念——

套内使用面积=室内实际能使用的面积

建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积

公摊系数=建筑总公摊面积/总套内建筑面积

依据从2019-08-24开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》中,可分摊的共用建筑面积即为公摊面积,包括第一部分:大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、管道井、值班警卫室等。第二部分:宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

公摊面积越小,意味着得房率越高,买房者花在不可支配面积上的钱也较少。但是公摊面积过小,也会在一定程度上影响整体的美观和居住的舒适度。

不过值得注意的是,得房率越高并不一定代表公摊面积越少,如果将赠送面积计入套内面积,得房率自然就“拔高”了。零公摊也是这个道理。

公摊面积最早创立与香港,后被大陆直接套用。

这项规则一直被诟病不已,但也有开发商解释其可以有效降低房价,便于明确收取物业费等。

几十年来,建筑面积是香港房地产交易的唯一计价标准。2013年,随着《一手住宅物业销售条例》生效,实用面积取代建筑面积成为香港房地产市场的新计价标准。

目前,重庆已经取消公摊面积17年,大陆其他区域成为全世界最后延用公摊面积的区域。国际上基本都是按套内面积计算房价。

毋庸置疑,公摊面积百害而无一利的客观现实正在被越来越多人认清。

主要的弊端就在于公摊面积缺少标准、管理混乱,形成信息盲区。公摊面积重复计算造成重复收费,物业占用公摊区域进行获利,侵犯业主的知情权。会让消费者在购房时需支付更多房款,使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。矛头直指民众利益。

举例而言,我们经常可以在新闻中看到这样的小区矛盾。

一、某些小区把消防应急场所化作公摊区域,但不知不觉又将此区域化作车位出售,一个车位在帝都至少20万,50个就揽金千万。还有楼梯间广告位的收入,很少作为公摊收入分给业主,多被物业中饱私囊。

二、2019-08-24央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”,曝光“最牛公摊面积”事件。开发商事先承诺公摊不超过30%,事后却高达52%,二百多户维权无望的业主欲哭无泪。

去年8月,多家媒体对公摊面积存在的合理性进行质疑,再次将此话题推向舆论焦点。

可以看出,此次《住宅项目规范(征求意见稿)》中提及的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,尽管仍处于征求意见阶段,但相关政策制定成熟后,取消公摊面积大势所趋,未来以“套内使用面积”计价的方式将是个明确的方向。

对于取消公摊面积,有人担心会造成房价上涨等连锁问题,重庆市在2002年的实际经验表明,按套内面积预售商品住宅,面积纠纷达到了零,而房价的走势基本不变。

以下是业内专家对取消公摊面积意义及影响的分析:

苏宁金融研究院特约研究员江瀚

无论是公摊面积还是使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,对房地产的总价并不会有太大的变化。

举例来说,假设原来100平方米的房子售价在400万,每平方米的单价大概是4万元,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,那么在这次改革之后,房子总价值的总价其实是不变的,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的实际财富。

而对于已经办过房产证的老房子来说,一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积,所以交易的时候,只要根据实际套内面积进行交易就可以了,如果房产证上并没有实际写明套内面积的话,相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定,不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。

江瀚表示,取消公摊面积的意义在于,一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积,就是你买房的面积,避免出现我花大价钱买了100平米的房子,实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。

中原地产首席分析师张大伟

这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。政策还有待进一步完善。羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

责任编辑:仰镜伊(EN075)

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